Änderungen ab dem 1. März 2019 bei der Registrierung eines Hauses auf einem Sommerhausgrundstück

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Das vereinfachte Verfahren zur Registrierung des Eigentums an Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden in der Russischen Föderation wurde Anfang 2019 eingestellt. Das vereinfachte Verfahren zur Grundbucheintragung ist nicht mehr möglich. Seit diesem Frühjahr gilt für Eigentümer von Ferienhäusern ein geändertes Verfahren, unabhängig vom Standort des Gebäudes.

Das Konzept, dass das Landhaus nicht mehr existiert

Am 1. März trat ein Gesetz über Garten- und Gemüsegartenvereine in Kraft. Das Gesetz schließt die Existenz von Unternehmen wie Garten- oder Datscha-Konsumgenossenschaften sowie von Unternehmen mit mehreren Eigentümern aus. Bereits Ende 2018 schlugen Abgeordnete in diesem Zusammenhang vor, den Begriff „Datscha-Haus“ aus der Verordnung zu streichen.

Hunderttausende Sommergäste fragen sich, ob ihre Grundstücke mit Gebäuden illegal sind und ob sie ihre Dokumente dringend neu registrieren lassen müssen.

Nach einer seit Anfang März geltenden Verordnung ist es möglich, ein bestehendes Gartenhaus auf einem Grundstück zu legalisieren, vorausgesetzt, das Gebäude wurde zuvor von der örtlichen Verwaltung genehmigt und fertiggestellt.

Dokumente zur Information der Bürger müssen auf den offiziellen Webseiten der jeweiligen Gemeinden eingereicht werden. Für die Grundstücksregistrierung gilt eine festgelegte Frist, sofern lediglich die Bauplanungsunterlagen vorgelegt werden. Bürger, die eine Baugenehmigung erhalten haben, müssen den Baubeginn nicht melden. Eine Baugenehmigung ist jedoch erforderlich, wenn die Arbeiten nicht bis zum 1. März abgeschlossen sind.

Notiz!

Eigentümer, die ihr Haus vor Ende 2018 registriert haben, müssen keinen Antrag stellen. Sie können die Immobilie nicht nur besitzen, sondern auch Transaktionen durchführen. Wurde die Immobilie jedoch registriert, ohne im staatlichen Kataster eingetragen zu sein, ist die nachträgliche Registrierung obligatorisch.

Was passiert, wenn Sie Ihr Haus nicht als Ihr Eigentum registrieren?

Werden Sommerhäuser nicht bis zum 1. März 2019 registriert, gilt das Grundstück als inoffizielles Bauwerk und die Gebäude werden als ungenehmigt betrachtet. Nach einem Gerichtsbeschluss kann ihr Abriss angeordnet werden.

Hat der Eigentümer keine schriftliche Anweisung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen eingeholt, werden die Gebäude abgerissen. Versäumt der Eigentümer den Abriss selbst, übernehmen die örtlichen Behörden diesen Schritt. Diese Ausnahmemaßnahme ist ihre gesetzliche Pflicht.

Darüber hinaus ist die Nutzung eines nicht genehmigten Gebäudes laut Gesetz mit einer Geldstrafe belegt:

Zivilrechtliche Subjekte, die in verschiedenen Tätigkeitsbereichen Geschäftstransaktionen durchführen – von 2000 bis 5000;
Personen, die durch Vollmachten vertreten werden – von 20.000 bis 50.000;
Einzelunternehmer, die gemäß dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren registriert sind – von 20.000 bis 50.000;
eingetragene Organisationen, Firmen oder Unternehmen, die das Recht haben, in eigenem Namen Eigentums- und sonstige Rechte zu erwerben - von 500.000 bis 1.000.000.

Wo kann man den Registrierungsprozess starten?

Gemäß den neuesten Änderungen sind für die offizielle Registrierung eines Gebäudes, das sich entweder in einem besiedelten Gebiet oder auf dem Gebiet einer gemeinnützigen Gartenbau-Partnerschaft befindet, folgende Voraussetzungen erforderlich:

Eine Benachrichtigung mit den Parametern an die zuständige lokale Organisation senden, die für die Lösung öffentlicher Angelegenheiten zuständig ist;
Dem Antrag sind beizufügen: Auszüge aus dem Einheitlichen Staatlichen Grundbuch, ein technischer Plan und Eigentumsurkunden;
Sie können innerhalb einer Woche mit einer Antwort der Verwaltung rechnen;
dreißig Kalendertage nach Fertigstellung der Bauarbeiten ist folgende Mitteilung zu versenden:
Dem schriftlichen Schreiben sind beizufügen: eine Quittung über die obligatorische Zahlung für die Hausregistrierung, eine Antwort auf das erste Schreiben sowie Kopien der Dokumente;
warten, bis die lokalen Behörden eine Mitteilung an den Föderalen Dienst für Landesregistrierung, Kataster und Kartographie übermitteln;
Wenn Sie das Verfahren beschleunigen möchten, können Sie die Dokumente selbst einsenden.

Das Enddatum der „Datscha-Amnestie“

Bei der Beantragung von Genehmigungen für Sommergäste bestehen Zweifel an der Verlängerung des vereinfachten Verfahrens zur Grundstücks- und Gebäuderegistrierung. Der Föderale Dienst für Landeskataster und Kartographie erklärt, dass im vergangenen Jahr ein neues Gesetz verabschiedet wurde, das die Vorteile bis 2020 verlängert. Allerdings wurden im Bebauungsplan mehrere Genehmigungen für den Wohnungsbau geändert. Dies betrifft Gebäude mit mehr als drei Stockwerken ohne separate Wohnungen.

Im vergangenen August wurde das Gesetz geändert. Die Änderung sieht eine Befreiung von der Genehmigungspflicht für kleinere Gebäude auf Grundstücken vor. Die Gültigkeitsdauer der Änderung ist gesetzlich nicht festgelegt.

Die „Datscha-Amnestie“ läuft bis zum Frühjahr 2020. Die Vergünstigung gilt für Privathäuser, die auf für Bauvorhaben oder landwirtschaftliche Nebenerwerbsnutzung vorgesehenen Grundstücken errichtet wurden.

Das vereinfachte Verfahren zur amtlichen Registrierung von sonstigen Immobilien wurde dauerhaft eingeführt. Dies gilt für: Sommerhäuser, Garagen, Heizräume, Schuppen, Toiletten und Badehäuser.

Notiz!

Für Bürger, denen vor dem 30. Oktober 2001 das Eigentum an einem Grundstück gewährt wurde, gilt die „Dacha-Amnestie“ unbefristet.

Änderung der Bauordnung

Seit seinem Inkrafttreten wurde das Gesetz mehrfach geändert. Mit der Einführung des neuen Dokuments ist der Begriff „Datscha“ nicht mehr gebräuchlich. Laut Gesetz:

Seit August 2018 ist keine Baugenehmigung mehr erforderlich. Eine schriftliche Benachrichtigung ist jedoch vor und nach Baubeginn erforderlich.
Die Errichtung von Gebäuden, die vor der Verabschiedung der vorherigen Änderung begonnen wurden, wird durch die Zusendung einer schriftlichen Mitteilung vor dem 10. März 2019 legalisiert;
Für Nebengebäude sind weder Genehmigungen noch Meldungen erforderlich. Lediglich ein technischer Plan, der den einschlägigen Vorschriften vollständig entspricht, ist notwendig.
Das Eigentum an einem vor 2011 ausgestellten Grundstück wird durch Vorlage einer Bescheinigung der Gemeinde bestätigt;
Für die Inbetriebnahme von Gebäuden, die mit der entsprechenden Genehmigung errichtet wurden, ist keine Genehmigung erforderlich;
Aufgrund von Änderungen und Ergänzungen erfolgt der Bau und seine Legalisierung nicht mehr genehmigungsbasiert, sondern meldepflichtig.

Für die Erstellung eines Bauplans für ein Haus benötigen Sie die Dienste eines Vermessungsingenieurs, Projektunterlagen oder eine Bauerklärung. Ohne Bauplan ist die Eintragung des Grundstücks beim Föderalen Katasteramt nicht möglich.

Welches Haus muss registriert werden?

Nach Eintritt in die letzte Phase des Gesetzgebungsverfahrens im August 2018 präzisierten die Abgeordneten die Definition von „einzelnem Wohngebäude“. Dazu gehören Gebäude, die folgende Anforderungen erfüllen:

Anzahl der oberirdischen Geschosse – höchstens drei;
Höhe – 20 Meter;
Ein Haus ist ein in sich geschlossenes, komplexes Objekt;
Zweck des Gebäudes – ständiger oder saisonaler Wohnsitz von Personen.

Die geltende Rechtsvorschrift hat keine Auswirkungen auf bereits registrierte Gebäude. In diesem Fall ist keine erneute Registrierung erforderlich. Gebäude, die rechtlich als „nicht existent“ gelten, unterliegen jedoch den folgenden neuen Bestimmungen:

Nicht zu Wohnzwecken errichtete Gebäude auf Gartengrundstücken dürfen nur vorübergehend sein und unterliegen keiner Registrierungspflicht.
Wohngebäude in Gartenanlagen müssen in das Register aufgenommen werden.

Anmeldung bis zum 1. März 2019

Für Besitzer von Ferienhäusern auf ihren Sommergrundstücken brachte die „Amnestie“ neue Schwierigkeiten mit sich. Zuvor waren Sommerhausbesitzer überhaupt nicht verpflichtet, ihre Gebäude zu registrieren. Nun müssen sie die zuständige Bundesbehörde für die staatliche Registrierung benachrichtigen.

Bis Ende Februar 2019 war das Verfahren anders: Für die Registrierung war lediglich ein technischer Pass mit der angegebenen Struktur erforderlich. Nach Kontaktaufnahme mit einem Katasteringenieur wurde ein solcher technischer Pass ausgestellt und an die Bundesbehörden weitergeleitet. Die Registrierung erfolgte auf Grundlage dieses Dokuments.

Notiz!

Wenn die Genehmigungen und Unterlagen für den Bau eines kleinen Hauses im Jahr 2009 fehlten, hatten die Behörden nicht nur das Recht, das Gebäude abzureißen, sondern auch das Grundstück, auf dem es errichtet wurde, zu beschlagnahmen.

So registrieren Sie sich jetzt

Hat ein Bürger sein Sommerhaus nicht im Register eingetragen, ist eine schriftliche Benachrichtigung der Gemeindeverwaltung unerlässlich. Diese Benachrichtigung ist sowohl für das Gebäude selbst als auch für alle baulichen Veränderungen erforderlich. Das Registrierungsverfahren im Jahr 2019 umfasst Folgendes:

Mitteilung der Grundstückseigentümer an die örtlichen Behörden über die Pläne zum Bau eines Wohngebäudes;
Nach Fertigstellung des Hausbaus ist der Gemeinde eine Mitteilung mit den beigefügten Unterlagen vorzulegen;
Bei mehreren Eigentümern eines Gebäudes – Verteilung der Anteile, Einholung der Zustimmung jedes Eigentümers;
Vorlage einer Quittung über die Zahlung der staatlichen Gebühr;
Überprüfung aller Dokumente und der Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens durch die lokalen Behörden;
Entscheidung über den Antrag auf Registrierung beim Föderalen Dienst für Landesregistrierung;
Nach erfolgter Überprüfung und Erhalt einer schriftlichen Bestätigung.

Für welche Gebäudetypen ist keine Genehmigung erforderlich?

In einigen Fällen ist keine Baugenehmigung erforderlich. Das Gebäude kann auch ohne Genehmigung errichtet werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

Das Bauwerk wird nicht über ein gemeinsames Fundament oder ein gemeinsames Kommunikationsnetz mit anderen Gebäuden verbunden sein;
Das Projekt sieht keine Aufteilung des Gebäudes in Wohnungen vor;
ein Gebäude mit höchstens drei Stockwerken, das von einer Familie bewohnt wird;
Die Höhe des Hauses wird 20 Meter nicht überschreiten.

Höhenbeschränkungen und die Aufteilung von Gebäuden in separate Wohneinheiten wurden eingeführt, um den Bau von zwei- und dreigeschossigen Gebäudekomplexen nach dem vereinfachten Verfahren zu verhindern. Erfüllt ein Gebäude diese Anforderungen nicht, ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Notiz!

Obwohl die „Datscha-Amnestie“ bereits seit einigen Jahren gilt, lassen sich die Russen bei der Registrierung ihrer Immobilien Zeit. Laut Rosreestr sind 33 % der Immobilien noch immer nicht registriert.

Wenn das Grundstück nicht registriert ist

Obwohl der Registrierungsprozess weiterhin auf Benachrichtigungen basiert, werden Verstöße gegen Fristen und Vorschriften mit Verwaltungsstrafen geahndet, bis hin zur Zwangsliquidation der Einrichtung.

Die Bundesbehörden führen Inspektionen auf enteignete Grundstücke und ungenehmigte Bauten durch. Werden solche Objekte festgestellt, erteilen die zuständigen Stellen innerhalb von dreißig Kalendertagen eine Baugenehmigung.

Werden Gebäude auf einem Grundstück errichtet, auf dem Bauverbot herrscht, erlassen die Bundesbehörden eine Schließungsverfügung. Zudem wird eine Geldstrafe für Sachschäden verhängt. Sie können den Status des Grundstücks ändern und die ungenehmigte Bebauung legalisieren, indem Sie sich an die Gemeinde oder das Gericht wenden.

Wohin nach Abschluss der Bauarbeiten?

Nach Fertigstellung des Gartenhauses ist ein Antrag mit den beigefügten Bauplänen einzureichen. Die Gemeinde führt eine Inspektion durch und stellt innerhalb von sieben Tagen einen schriftlichen Bescheid aus, der die Konformität des errichteten oder umgebauten Gebäudes mit den Vorschriften bestätigt. Die Anwälte leiten die Unterlagen an den Föderalen Dienst für Landesregistrierung weiter. Der Grundstückseigentümer muss nichts weiter unternehmen.

Wenn der Anwalt der Behörde den Antrag nicht fristgerecht einreicht, können Sie dies selbst tun. Verstößt der Sommerbewohner gegen Bauvorschriften, können die Bundesbehörden eine Renovierung des Hauses anordnen.

Was wird sich nach dem 4. März ändern?

Werden Gebäude oder deren Bau ohne vorherige Benachrichtigung nicht registriert, wird das Grundstück als „ungenehmigter Bau“ eingestuft. Diese Bauwerke dürfen weder genutzt noch Gegenstand von Kauf-, Verkaufs- oder Schenkungsverträgen sein.

Um ein Grundstück zu legalisieren und zu betreiben, muss der Eigentümer alle rechtlichen Auflagen erfüllen. In der Praxis kann dies mitunter schwierig sein. Beispielsweise muss ein Wohngebäude drei Meter vom Zaun des Nachbarn entfernt stehen. Wird diese Vorschrift nicht eingehalten, darf das Haus nicht versetzt werden. Daher müssen die Rechte mithilfe von Katasteringenieuren gerichtlich geklärt werden.

Die Bauvorschriften haben sich geändert. Auf dem Gelände gemeinnütziger Gartenbauvereine dürfen nun nur noch Nebengebäude ohne Genehmigung errichtet werden. Anwohner, die ihre Häuser nicht anmelden, sind gezwungen, alle Gebäude abzureißen, die nicht als „Nebengebäude“ gelten.